Instagram'da emlak ilanı yasak mı? EİDS sonrası kurallar

Instagram'a daire fotoğrafı koymadan önce "bu paylaşım ceza getirir mi?" diye düşünen emlak danışmanı haksız değil. Ticaret Bakanlığı 2026'da sosyal medyadaki emlak ilanları için art arda açıklama yaptı ve kural yıl içinde bir kez değişti. Kısa cevap şu: sosyal medya emlakçıya kapalı değil, ama ilan niteliğindeki her paylaşım Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'ne (EİDS) bağlı. Bu yazıda Bakanlığın açıklamalarını sırasıyla, yönetmelikteki ilgili maddeleri ve ilan dışında neler paylaşabileceğinizi anlatıyoruz.

Kısa cevap: iki şart

Bakanlığın Ağustos 2026'da odalar aracılığıyla duyurulan yazısına göre yetki belgeli bir emlak işletmesi Instagram, Facebook ve WhatsApp'ta fotoğraf, video ve fiyat dahil açıklama paylaşabilir. Şartlar şunlar [5]:

1. Paylaşımda EİDS doğrulaması yapılmış ilanın linki yer almalı.
2. Paylaşımdaki görseller ve açıklamalar, EİDS'te doğrulanmış o ilanın konusu olan taşınmaza ait olmalı.

Bu şartlara aykırı paylaşım için her bir aykırılık başına 286.206 TL'ye kadar idari para cezası öngörülüyor [5].

EİDS nedir, ilanı kim verebilir?

EİDS, Bakanlığın kurduğu ve internetteki ilan platformlarının entegre edildiği doğrulama sistemi. Taşınmaz ve taşıt ilanı verenin kimliği ve ilanı verme yetkisi bu sistem üzerinden kontrol ediliyor [2]. Bakanlık uygulamayı Eylül 2024'te duyurdu [1].

Yetki doğrulamasıyla bir emlak ilanını yalnızca şu kişiler verebiliyor [1][2]:

• taşınmazın sahibi,
• sahibinin birinci ve ikinci derece kan hısımları ya da eşi,
• taşınmaz sahibinin e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği, yetki belgeli emlak işletmesi.

Bakanlıktan taşınmaz ticareti yetki belgesi almamış emlakçı ilan girişi yapamıyor [1]. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik de ilan platformlarına, ilanı yayımlamadan önce taşınmazın ilan verene ya da yakınlarına ait olduğunu veya ilan verenin mal sahibince yetkilendirildiğini doğrulama yükümlülüğü getiriyor (madde 12/2-ç) [6].

Sosyal medyada kural nasıl değişti?

Temmuz ve Ağustos satırlarındaki tarihler, yazıları yayımlayan Alanya Ticaret ve Sanayi Odası duyurularının tarihidir. Temmuz'da duyurulan yazının içeriği, Ağustos yazısının atıf yaptığı 17 Haziran yazısıyla aynı.

Yani sosyal medya ne emlakçıya kapandı ne de şartsız serbest bırakıldı. Link şartı yerinde duruyor; değişen, linkin yanına neler konabileceği.

Yönetmelikten dört madde ve Instagram'daki karşılığı

Bakanlık Instagram, Facebook ve WhatsApp'taki ilanları da düzenlemenin kapsamında sayıyor [3]. Yönetmeliğin ilan maddelerini bu yüzden sosyal medya paylaşımına da uyguluyoruz. Sağ sütun bizim okumamız.

Ceza ve denetim

• Ağustos yazısına göre koşullara aykırı paylaşım yapan kişiler hakkında her bir aykırılık için 286.206 TL'ye kadar idari para cezası uygulanacak [5]. Temmuz'da iletilen yazıda da işletmeler için aynı tutar geçiyor [4].
• Bu tutar Bakanlığın 2026 yazılarında yer alıyor. İdari para cezaları her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır [7]. Yeni yılda güncel tutarı kontrol edin.
• Denetim yalnızca işletmeye yönelik değil: Bakanlık Haziran 2026'da platformu işleten şirkete de ceza verdi [3].

Metnin açık bıraktığı yerler: bizim okumamız

Aşağıdaki konular Bakanlığın yazılarında ayrıca düzenlenmiyor. Yazdıklarımız bizim okumamız, kesin hüküm değil.

• "İlan mahiyetinde" ne sayılır? Açıp okuduğumuz metinlerde bir tanım yok. Kendi çalışma kuralımız: belirli bir mülkü satış ya da kiralama için tanıtan her paylaşım ilandır. Fiyat yazmamanız ya da "detaylar DM'de" demeniz bunu değiştirmez.
• Sponsorlu reklamda ilan görseli. Yazılar reklamı ayrıca anmıyor. Bir daireyi tanıtan sponsorlu gönderi de ilan niteliği taşıdığı için aynı iki şartı uyguluyoruz: doğrulanmış link ve o ilana ait görsel. Reklamda genel ticari reklam kuralları da ayrıca geçerli; onları reklam yönetmeliği yazımızda anlattık.
• Danışmanın kişisel hesabı. Kişisel hesap şartları ortadan kaldırmıyor. Link, mülk için yetkilendirilmiş işletmenin doğrulanmış ilanına gitmeli.
• Mal sahibinin kendi paylaşımı. Ağustos yazısı gerekçe olarak yetki belgeli işletmeleri anıyor. Bu esnemenin mal sahibine ya da yakınlarına nasıl uygulanacağı metinde yazmıyor.
• TikTok ve YouTube. Yazılar Instagram, Facebook ve WhatsApp'ı adıyla sayıyor, ama kapsamı "elektronik ortamda verilen tüm ilanlar" olarak tarif ediyor [5]. Diğer platformlarda da aynı şartlarla hareket etmek en temkinli yol.

İlan dışı içerik: hesap neyle dolmalı?

Portföy paylaşımı şartlı olarak mümkün. Ama yalnızca ilan dökülen bir hesap, takipçiye ilan olmayan günlerde bakması için sebep vermez. Emlakta güveni çoğu zaman bilgi kurar. Bakanlık da tüketicileri doğrulanmamış ilanlara ve kapora dolandırıcılığına karşı uyarıyor [2][3]. Bu uyarı, danışmana anlatacak hazır bir konu veriyor.

Aşağıdaki dört başlık ilan kurallarına takılmadan her hafta içerik üretmenizi sağlar. Hiçbirinde belirli bir satılık ya da kiralık mülkü tanıtmıyorsunuz.

1. Bölge rehberi

Bir mahalleyi, orada ev arayan birinin gözüyle anlatın. Mülk göstermeden, fiyat vermeden.

• "Nilüfer'de ilk evini alacaklar için 60 saniyede mahalle": ulaşım, okullar, pazar günü, otopark.
• "Mudanya'da yazlık mı, yıl boyu ev mi?": kışın hangi dükkânlar açık, toplu taşıma nasıl, site aidatı neyi kapsıyor.
• Karusel: "Osmangazi'de kiracıların en çok sorduğu 7 şey". Soruları ofise gelen gerçek sorulardan seçin.

"Bu bölge değer kazanacak" gibi tahminlerden kaçının. Hem tutmayabilir hem de içeriği pazarlama diline çeker.

2. Süreç anlatımı

Alıcı da satıcı da en çok süreçte zorlanır. Her adım bir gönderi olabilir:

• "Doğrulanmış ilan ne demek, kapora vermeden önce neye bakmalısınız?"
• "Yetkilendirme sözleşmesi nedir, neden imzalıyoruz?"
• "İlanda neden ada ve parsel yazıyor?" Yönetmelik bu bilgiyi ilanda istiyor ve Bakanlığa göre bu yükümlülük EİDS'ten önce de vardı [1][6].
• "Satılan daire neden ilandan hemen kalkar?" Cevap 14/2-h'deki üç gün kuralı [6].

3. Danışman uzmanlığı

Ev alım satımı büyük bir karar ve müşteri kimle çalışacağını görmek ister. Yüzünüzü ve bilginizi gösteren içerik bu ihtiyaca cevap verir.

• Haftalık Reels serisi: "Bu hafta en çok sorulan 3 soru."
• "Ev gezerken benim baktığım 5 detay": nem izi, cephe, gün ışığı, otopark, gürültü.
• "Satıcıların en sık yaptığı fiyatlama hatası": rakam vermeden, gerekçesini anlatarak.
• Satış hikâyesi: mülkü tanınır kılmadan, fiyat vermeden süreci anlatın. Satılmış ve ilandan kalkmış bir mülkü fotoğraflarıyla paylaşmamak, bizim okumamızla en temkinli yol.

4. Müşteri soruları

DM'den ve telefonla gelen soruları bir listeye yazın; her biri bir içerik olur. Örnek: "Emlakçıya hizmet bedeli ne zaman hak edilir?" Yönetmelik, işletmenin yetkilendirme sözleşmesine konu hizmeti vermesiyle hizmet bedeline hak kazandığını söylüyor [6].

Örnek haftalık plan

İçerik sütunlarını, kanca yazımını ve Reels üretimini sisteme bağlamak isterseniz Instagram Büyüme Sistemi eğitimimize göz atın. Ofisinizin haritada görünmesi de ilan dışı bir vitrin; bunu Google yerel sıralama yazımızda anlattık. Hesabınızın genel olarak nerede durduğunu görmek için ücretsiz sosyal medya olgunluk testimizi çözebilirsiniz.

Paylaşım öncesi kontrol listesi

1. Bu mülk için yetkilendirme sözleşmem var.
2. İlan, EİDS'e entegre bir platformda doğrulandı ve linki elimde.
3. Link paylaşımın içinde yer alıyor.
4. Fotoğraf ve videolar yalnızca bu ilandaki taşınmaza ait.
5. Açıklamadaki fiyat ve özellikler EİDS ilanıyla ve sözleşmeyle aynı.
6. Yetki belgesi numaram ve işletme adım profilde görünüyor (bizim önerimiz).
7. Sponsorlu yapacaksam aynı link ve görsel şartını uyguluyorum (bizim okumamız).
8. Mülk satılır ya da kiralanırsa gönderiyi üç gün içinde kaldıracağım.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. İşletmenize özel durumlar için bir hukukçuya ya da bağlı olduğunuz meslek odasına danışın.

Kaynaklar

1. Ticaret Bakanlığı, Bakan Bolat, emlakta "doğrulanmış ilan" uygulamasına ilişkin detayları paylaştı, 6 Eylül 2024
2. Anadolu Ajansı, Ticaret Bakanlığı, sosyal medyada yayımlanan gayrimenkul ve taşıt ilanlarını mercek altına aldı, 18 Mart 2026
3. Ticaret Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı sosyal medyadaki sahte ilanlara geçit vermiyor, EİDS kurallarına aykırı paylaşımlara karşı yaptırımlar kararlılıkla uygulanıyor, 13 Haziran 2026
4. Alanya Ticaret ve Sanayi Odası, EİDS'ye aykırı sosyal medya paylaşımları hakkında, 13 Temmuz 2026 (Bakanlık İç Ticaret Genel Müdürlüğü yazısını aktarıyor)
5. Alanya Ticaret ve Sanayi Odası, EİDS-Sosyal Medya Paylaşımları, 14 Ağustos 2026 (17.06.2026 tarihli yazıya atıf yapan Bakanlık yazısını aktarıyor)
6. Mevzuat Bilgi Sistemi, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, madde 12, 14 ve 20; son değişiklik Resmî Gazete 1 Ekim 2026, sayı 33387 (bu maddeler değişmedi)
7. Mevzuat Bilgi Sistemi, 5326 sayılı Kabahatler Kanunu, madde 17/7